セカンドハウスのローンは高い!
別荘のローンは何で組むべきか

現金一括で購入される方はさておき、セカンドハウスや別荘を建てる際に、考えなければならないのがローンのこと。 セカンドハウスや別荘の場合、住宅ローンの場合よりも金利が高くなります。でも、これを少しだけ安くする方法があります。

セカンドハウスのローンを組む前に知っておきたいこと

  • 金利優遇が受けにくい?

    「別荘」と「セカンドハウス」は税制上では別なものとして定義されていますが、(「セカンドハウスの税金について」をご覧ください)金融機関ではいずれも常住を目的としない住宅は贅沢品とみなされる事が多く、一般的な住宅ローンでは優遇金利の対象から外れてしまい、非常に高金利となってしまいます。しかし、近年セカンドハウスや別荘需要が増加傾向にある事を受け、セカンドハウス用の住宅ローンも見直されてきています。

  • セカンドハウス用住宅ローン

    近年見直されているセカンドハウス用の住宅ローンですが、通常の住宅ローン金利と比較すると、まだまだ金利は高めです。また、適用に条件が付く事も多く、例えば単身赴任の場合や、自宅とは別に勤務地に近い土地に住宅を設ける場合、一人暮らしで通学する子後ものために家を用意する場合などです。適用条件は金融機関によって異なりますが、やはり保養目的のセカンドハウスや別荘は贅沢品とみなす傾向があります。

  • フラット35とは

    セカンドハウスや別荘需要が増加する中で、現在その実用性が高く評価されている住宅ローンがフラット35です。フラット35は住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資を行う住宅ローンです。通常の住宅ローンでは優遇金利対象外ですがフラット35の場合、通常の住宅ローンと同じく、優遇金利が受けられるため、金利が低く抑えられ、金利上昇によるリスクもありません。ただし、セカンドハウスや別荘の場合は購入目的や返済能力など通常より審査がやや厳しくなります。

別荘を購入した場合、月の返済はいくら?
何歳までに返済すべき?

別荘をローンで購入した場合の返済モデルを年齢別にご紹介します。別荘購入を検討されるのは、住宅ローンとは違ってある程度年齢を重ねた方が多いでしょう。 65歳までの完済を考えると、月の負担はかなり大きくなる点に注意が必要です。

別荘購入資金は、自己資金?ローン?

別荘を購入される方の多くは、全額自己資金を用意されています。定年までに資産形成し、現役リタイア後に購入されるパターンが多いためです。しかし、手持ちのキャッシュは多くないけれど複数の賃貸物件を運営しながら年をとっても長く定収入が見込める方、別荘以外にも充実した趣味にお金をかけたいためキャッシュを手元に残したい方、既に持ち家があって住居費がかからないので代わりに別荘の購入をしたい若い方など、生活スタイルは様々です。 別荘の購入費の一部にローンを使いたいという方も少なくはありません。別荘だからといって一括購入すべきものという考えは古いでしょう。別荘を購入する方の1〜2割はローンも利用しての購入をしているようです。

いくらの別荘を購入すべきか。
考え方は住宅とは異なる

ローンを組んで住宅を購入する場合、一般的には借り入れ限度額は年収の5倍以内に納めるべきと言われています。これまでのライフスタイルを崩すことなく、順当に返済できるのは、年収に対する返済負担率が25%以下が妥当とされているためです。つまり、年収が2,000万円なら1億円の借り入れの審査が通るということです。
しかし、別荘購入の場合は、少々計算方法を変えた方が良いでしょう。単純に、年収の5倍以内だから、返済負担率が年収の25%以下だから「大丈夫」ということにはなりません。なぜなら、返済可能な年数という前提が大きく異なるためです。
住宅ローンの申込者で最も多いのは30代で全体の約6割。次に多いのは40代です。ですから、住宅ローンの話は、30代で初めて戸建てを購入し、30〜35年で返済することを前提としているのです。

何歳から何歳まで返済可能なのかを考える

別荘を購入しようという方は、社会的に成功を収められるまでに年齢を重ねていらっしゃいますし、お若い方は少ないのではないでしょうか。忙しい時間を送って来た反動から静けさを求めたくなった、都会暮らしに疲れて自然を愛するようになった、ゆくゆくはセカンドライフを好きな土地で送るための拠点を作りたい、といったお考えの方が多いです。必然的に、年齢は50代から60代が大半です。
50代以降にローンを組む場合と30代でローンを組む場合では、返済可能な年数が大きく異なりますから、上に挙げた単純な住宅ローンの方程式を使わない方が良いのです。あなたは今、何歳でしょうか?最後に、年齢別の返済シミュレーションを行いますので、ご覧になって下さい。

別荘購入に住宅ローンは使えない

別荘の購入には金利の安い住宅ローンは使えません。別荘は生活必需品ではなく贅沢品という位置づけだからです。そのため、ローンを組む場合は、セカンドハウスローンか、フラット35を利用します。 セカンドハウスローンは金利が高いことが難点。例えば三菱東京UFJ銀行の「セカンド住宅ローン」の金利は、変動タイプで年3.275%、固定特約タイプで、当初5年間固定年3.9%、当初10年間固定年3.95%、当初15年間固定年4.75%、当初20年間固定年5.15%です(※2017年1月時点)。
そこで多くの方が、長期固定金利のフラット35を利用してローンを組んでいます。フラット35の金利は非常に低いことが強み。例えば、楽天銀行のフラット35は最低水準の金利と言われており、15〜20年の返済期間の金利が年1.02%の固定。返済期間21〜35年でも年1.12%の固定です。

借り入れのための条件

セカンドハウスローンも、フラット35も、融資を受けるためには条件があります。例えば、フラット35は、賃貸するための住宅には利用できません。また、住宅の床面積が70㎡以上でなければなりません。新築住宅の建設費が1億円以下、中古住宅の場合も購入額が1億円以下の物件にしか利用できません。
セカンドハウスローンは、居住を目的とした住居が対象となります。例えば遠方の学校に通学する子どもが暮らす、単身赴任中に暮らす、自宅より職場に近いため拠点とするなど。実際には日常的に人が住まずほぼ空き家の別荘には、審査が降りない可能性もあります。また、土地のみの購入には利用できず、建物とセットになっている必要があります。取り扱いの金融機関ごとに条件が異なるので、詳しくは、各金融機関に問い合わせが必要です。

いくらの物件を購入できるかは頭金が鍵

住宅購入の際の頭金に「物件購入額の○%」という決まりはありませんが、頭金は購入予定額の2割は用意すべきとされています。これは、返済不能となった際に担保となる物件の価値がだいたい8割くらいの価格で売却されるためです。頭金が1割しか用意できない場合、フラット35では金利が高くなるので不利でもあります。
頭金が多ければ多いほど月々の返済額は少なく、返済期間が短く済むわけですから、頭金はある程度用意した方が安心です。しかし、そのためにこれまでの生活スタイルを変えたり老後資金を削ることになるのは避けたいですね。頭金と手持ちに残す資金はバランスが大切です。

ローンの返済は何歳まで可能?

フラット35やセカンドハウスローンは、80歳までに返済する条件となっています。これは団体信用保険の保証期間が80歳までだからです。しかし、年齢を重ねるとご自身の健康状態がどうなるかわかりませんから、もしかするとその時には別荘はもう不要となっているかもしれません。一般的に収入が減り病気のリスクが高まる60代以降もローンの支払を続ける返済プランはおすすめできません。最長返済期間ではなく、もう少し短めに設定しておくべきでしょう。

別荘のローンは住宅と同じ、65歳までに返済する

一般的に、住宅ローンは65歳まで完済するのが安心と言われています。
安定した収入が見込める60歳までに完済するのが理想ですが、実際は60歳までの完済は難しい場合が多いので、年金受給が受けられる65歳が目処とされています。
退職金を返済に充てるという考え方もありますが、年金支給額が減っており受給年齢が引き上げられる可能性も考えると退職金は残した方がリスクが少ないと言えます。
あくまでも定期的な収入がある期間での返済を目指した方が良いでしょう。

別荘をローンで購入した場合の返済シミュレーション

住宅を建てる場合は、「用意できる頭金」「年収」「月々可能な返済額」から、まず借り入れ限度額と購入可能金額を出します。いくらの別荘を買うか、頭金がいくら用意できるのか、何歳で購入するのかによって返済パターンは大きく変わりますが、ここでは年齢以外の条件を揃えて見てみたいと思います。
別荘購入を予定されている方の場合、多くは年齢がある程度高いこと、潤沢な自己資金があること、年収が高いことが想定できますので、以下の条件に年齢別の月々の返済額をシミュレーションします。

・5,000万円の物件を購入
・頭金1,000万円
・フラット35の借り入れ4,000万円
・年利1.12%
・65歳までに完済
・元利均等返済

35歳で購入した場合の月々の返済額

【返済期間】
・30年
【金利】
・当初10年間(0.82%)、11年目以降(1.12%)
【毎月返済額】
・当初10年間(11万円)、11年目以降(11.4万円)
【総返済額】
・4,724万円

40歳で購入した場合の月々の返済額

【返済期間】
・25年
【金利】
・当初10年間(0.82%)、11年目以降(1.12%) 【毎月返済額】
・当初10年間(14.8万円)、11年目以降(15.1万円)
【総返済額】
・4,485万円

45歳で購入した場合の月々の返済額

【返済期間】
・20年
【金利】
・当初10年間(0.82%)、11年目以降(1.12%)
【毎月返済額】
・当初10年間(18.1万円)、11年目以降(18.4万円)
【総返済額】
・4,371万円

50歳で購入した場合の月々の返済額

【返済期間】
・15年
【金利】
・当初10年間(0.82%)、11年目以降(1.12%)
【毎月返済額】
・当初10年間(23.7万円)、11年目以降(23.9万円)
【総返済額】
・4,264万円

55歳で購入した場合の月々の返済額

【返済期間】
・10年
【金利】
・全期間(0.82%)
【毎月返済額】
・全期間(34.8万円)
【総返済額】
・4,168万円

別荘購入にローンを使うなら、
返済期間の短さに注意が必要

ローンで別荘を購入する場合は、住宅ローンとは違ってスタート地点が遅いですから、月々の返済額が大きくなりがちです。幾らの物件を購入するのかによっても変わってきますが、ポイントとなるのは用意できる自己資金(頭金)の大きさです。自己資金でほとんどをカバーして、足りないぶんをローンで、と考えるくらいがちょうど良いかもしれませんね。

セカンドハウスローンやフラット35を利用した場合でも、セカンドハウスや別荘のためのローンは、居住用住宅へのみ利用が適用されるような、一般的な住宅ローンに比べ、金利が割高となります。返済への不安を抱えているようであれば、高額のローンを組むよりも、賃貸やタイムシェアなど、別の方法での宿泊を検討し、リスクを抑えるのも一つの方法となります。ポイントバケーションであれば、年会費は必要となりますが、初期費用は数百万円ほどまで抑えられますので、仮にローンを利用した場合でも、返済の不安は軽減できます。体験宿泊では実際の費用やお支払方法も丁寧に説明させていただいておりますので、ご興味をお持ちいただいた方は、是非ご応募をご検討ください。

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