セカンドハウスを賃貸で手に入れる
メリットとデメリット。

別荘は、必ずしも購入しなければならないものではありません。賃貸という選択肢もあります。賃貸であれば、高額の初期投資なしで、人気のリゾート地に拠点を構えることもできます。ここからは賃貸のメリットとデメリットについてお話いたします。

賃貸での別荘暮らし。メリットとデメリットは?

  • メリットは、少ない初期投資で自由な暮らし

    リゾート物件を購入するのと異なり、賃貸であれば、固定資産税や不動産取得税は不要となりますが、その分の維持費として家賃が必要となります。賃貸を利用する大きな利点は、初期投資が少ないことに加え、天災による倒壊や、経年劣化、周辺環境の変化などによって、物件の価値が著しく損なわれた場合にも、自身の損失はずっと抑えられることにあります。いつでも、誰にも気兼ねせずに出かけられる家を借りておくことで、小さな初期投資で気軽にリゾートステイを楽しむことができます。

  • デメリットは、管理の大変さ

    別荘を購入する場合と同様、借りている物件を個人で管理するのは大変です。しばらく空けていたお部屋に着いたら、まずは掃除、空気を入れ換え、寝具に風を通すなどの手間がかかります。ある程度頻繁に利用するような方でも、ゴミを出せるタイミングに限りがあって、持ち帰らなければならないなど、不自由もあるようです。物件によっては、管理会社が除草、除雪など、敷地内についてある程度の管理を行っているような場合もありますが、管理が行き届いているほど、管理費分家賃も高くつくのが一般的です。家の内部まで綺麗に保とうとする場合には、維持費がさらに高騰します。

  • 将来的に住み替えを考える人に向いている

    今はリゾート地での滞在を楽しんでいるが、将来はどうしようか決めかねているといった方や、ご自身の趣味、子供の成長など今後のライフスタイルや環境の変化を気にされている方にとって、賃貸は購入と違い、引き払うのが簡単という大きなメリットがあります。

セカンドハウスの買い方について

賃貸にするべきか、購入にするべきか

二つを比べた時に、ハードルが低いのは賃貸の方でしょう。
週末や連休中にだけ気軽にバカンス気分を味わいたい、憧れの土地だけれどもいきなり別荘を購入するのはちょっと……、とお考えなら手が付けやすい賃貸をおススメします。
とはいえ、購入することがデメリットしかない、ということではありません。家を購入するということは資産を形成することにもなります。子どもたちに何か残したいと考えている方には、選択肢の一つとしてありではないでしょうか。もしくは、リタイア後の人生を通い慣れたリゾート地で過ごすため、とお考えなら購入でもいいと思います。

セカンドハウスも資産価値を重要視して選ぶべき

定住する家でもないし、気に入った場所にあればいいし、資産価値は気にしなくていい……なんて大いなる間違いです。今は健康で収入も満足にあるかもしれませんが、いつどこでどうなるかは誰にも予想がつきません。もし、そうなったなら売ってしまえば問題なし!高い値段で売れるでしょ!……果たしてそう上手くいくでしょうか?
病気やけがで身体が不自由になり、セカンドハウスに通うことが出来なくなるかもしれません。災害などで本宅に住めなくなるかもしれません。もしあなたに不幸があった場合、セカンドハウスを相続した家族がやっぱりいらないから売りたい、と思うことも考えられます。
そんな時、資産価値がないに等しい家に何かを頼ることは難しいのではないでしょうか。

もし資産価値がある家なら、高値で売却できるかもしれません。賃貸に出して家賃収入を得られるかもしれません。将来起業したいと思えば、事務所にしたり店舗として活用したりすることも可能でしょう。(賃貸や企業に使う場合はローンの完済が条件)
また、購入・所有するということは固定資産税や不動産取得税など様々な税金が発生します。家や庭のメンテナンスも必要です。予想外の出費も多いでしょう。そのたびにいちいち気が滅入っていたら、購入した意味がありません。出費へのモチベーションを保つためにも、資産価値をないがしろにしてはいけません。

セカンドハウスをローンで購入する

別荘購入時にローンを組むなら、選択肢は二つ

もし、セカンドハウスをローンで購入する場合、「セカンドハウスローン」もしくは「フラット35」を利用するのが一般的になります。なぜならば、住宅ローンを複数持つこと基本的に不可能だからです。
この二つを比べた時に、圧倒的にお得なのは「フラット35」です。なんといっても、セカンドハウスローンと比べて圧倒的に金利が安いことがその理由です。

セカンドハウスにおススメの住宅ローン「フラット35」

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して生まれた、「最長35年間固定金利」として利用されている住宅ローンの名称です。
金利が固定されているので、資金の受け取りの時に返済までの金額が確定します。セカンドハウスローンにも固定金利はありますが、フラット35は格段に金利が安いのが特徴です。各金融機関や金利型によって変わってきますが、2%〜5%以上の差があります。
フラット35なら、住宅ローンと同様に優遇金利を受けることも出来ます。
また、保証料、繰上返済手数料ともに0円と初期費用を安く抑えることが可能です。

フラット35の審査基準は緩いのか?

一般的にフラット35の審査基準は緩いと言われています。
それは民間だけのローンではなく、住宅金融支援機構が関わっているためです。住宅金融支援機構は国土交通省と財務省が所轄しています。
官公庁は、返済出来ない時に高く売れる住宅よりも、良質な住宅を増やすことを重要視しています。万が一損失が出てしまっても、税金から補てんすることが可能なので、低い金利が設定されているのです。
利益を出すためにローンを提供しているのではないので、「基準を満たしているかどうか」が重要というわけです。

フラット35を利用するための建築条件は、「住宅の床面積が70㎡以上。新築住宅の場合建設費1億円以下、中古物件の場合購入額1億円以下」です。どんな物件でも利用出来るわけではないので注意が必要です。
もちろん他にも、購入目的は何か、十分な返済能力はあるかなど、細かくヒアリングはされます。納得させるためには準備が必要です。それでも、民間のセカンドハウスローンよりは審査が緩いと言われています。

様々な金融機関で取り扱っているローンですが、金利や手数料、条件はそれぞれで異なります。A銀行はだめで、B銀行は大丈夫だったなんてこともあります。複数の金融機関で同時に手続きを進めることも可能なので、スケジュールが心配な方はそうした方がよいでしょう。
もし可能であるなら、ファイナンシャルプランナーの力を借りて、返済計画表を作成しましょう。これからの道筋がはっきりするだけでなく、金融機関にも返済能力を示す資料として提出することが出来ます。

セカンドハウスローンの審査は厳しい

一方、セカンドハウスローンの審査はかなり厳しいです。その理由の一つに、投資目的でのセカンドハウスローンの利用があげられます。これを疑われてしまうと、審査通過のハードルは高くなってしまうでしょう(投資目的のローンには、アパートローンというものがあります)。
住宅ローンを複数持つことは基本的にできません。主にチェックされることは、以下の二つ。

・物件を購入する理由
・現在の住宅ローンの残積および返済比率

なぜその物件を購入する必要があるのか、という理由が必要になってきます。 その住居がリゾート用の別荘としてなのか、通勤時間を短縮するための別宅としてなのか、用途をはっきりさせましょう。別荘としてなのか別宅としてなのかでも審査結果は大幅に変わります。リゾート用(別荘として)の場合、金融機関によっては審査NGになったり、所在地の制限がかかったりする可能性があります。
今残っている住宅ローンも重要な審査基準になります。ローンが二つになるわけですから、それが原因で返済が滞ってしまうのでは元も子もありません。
基本的には通常の住宅ローン審査と同様に、「人」と「物件」が審査基準になる点は変わりありません。
住宅以外のローンを滞納していたり、収入が借入金に対してあまりにも少ない場合などはNGになってしまいます。社会的な信用を求められる点は一緒です。ただし、セカンドハウスローンの場合、それらがより厳しくなっているのが特徴です。

セカンドハウスローンの金利は高い!

セカンドハウスローンの金利は通常の住宅ローンに比べて割高です。パーセンテージで見ると大したことない差かもしれませんが、返済期間が延びるほど、返済総額が借入金を大幅に上回る可能性も考えられます。金利が大幅に変動すれば、大きく影響も受けるでしょう。返済期間の半分近くを利子の返済に使うことになる可能性もあります。もし、大幅に金利が下がった場合なら相当得をするでしょうが、現実的な考えではありません。フラット35の固定金利を下回ることはほぼないのではないでしょうか。 高金利の背景には、いわゆる別荘がぜいたく品の位置づけにあるためです。高金利でも返済能力がある方を対象にしたローンであり、万が一途中で返済能力を失っても、ある程度は回収できるような金利に設定してあるのです。

セカンドハウスのローンの借り換えはできるのか?

通常の住宅ローンと同じく、借り換えは可能です。
借り換えをするということは、事務手数料や登記費用、団体信用生命保険特約料など諸々手続きに必要なお金が発生します。これに今後の返済総額を足して、借り換え前の返済総額を下回るのであれば借り換えのチャンスです。
しかし、セカンドハウスローンはそもそもの金利が高いので最初からフラット35を利用されることをおすすめします。
また、ライフスタイルを形成していく中で、セカンドハウスとして購入した物件を本宅として使いたいと思うことも考えられます。もしそうなった場合、ケースバイケースですが、住宅ローンへ借り換え出来る可能性は大いにあります。

セカンドハウスでも住宅ローン控除は受けられるのか?

これはセカンドハウスローンにしろ、フラット35にしろ基本的にできないと考えて下さい。住宅ローン控除の条件は、主に住居する住宅であることです。
具体的に解説すると、
・住宅を取得した日、または工事の完了から6カ月以内にその住宅に住み始めること
・住宅ローン控除の適用を受ける毎年12月31日までに引き続き住んでいること
上記二点を満たしていることが必要になります。

日常的に住み続けていない限り、控除を受けるのはほぼ不可能でしょう。住宅の所有者に支払われる、「住まい給付金」も受け取ることができません。 しかし例外として、「転勤により現在の家からの通勤が難しくなったため、セカンドハウスとして購入したい。現在の家には妻と子どもが残る」などというケースの場合なら、控除の対象にすることは可能です。 また、不動産所得税や固定資産税に関しては軽減措置を受けられる可能性があります。各都道府県や市町村によって異なるので、購入前の確認がおススメです。

賃貸も購入も一長一短。
明確な人生プランの想定は必須。

セカンドハウスというとカジュアルな響きに聞こえるかもしれませんが、購入しているものは家です。動く金額も大きいですし、一生に一度の買い物になるでしょう。今回は賃貸と購入、二つのパターンを想定しました。人生設計やライフスタイルは各々異なるものです。物件にも人生設計にも明確なヴィジョンがあるならば購入を、もし様々な可能性を探っているということであれば賃貸をおススメします。取り合えず賃貸で、気に入ったなら購入するという流れもアリでしょう。賃貸なら様々なリゾート地を選ぶことが出来るので、旅の幅が広がるのも魅力です。

賃貸は、購入と異なり、将来の資産には決してならない、家賃・管理費といった毎月の費用が割高になりやすいといった不利な部分もあります。一方で、高額の初期投資が将来において価値を持たなくなるといった心配は、賃貸であればありません。思いのほか使い勝手がよくないようなら気軽に手放すということもできます。物件の維持管理が必要となり、ホテル利用やリゾートクラブ利用のように自由に場所を変えたりすることは出来ませんが、比較的気軽で自由なリゾートステイを楽しむためには、賃貸を利用するのも一つの選択肢です。

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