「別荘は不動産!」土地にも建物にも不動産取得税がかかります!

バブル崩壊による景気の低迷により、バブル当初と比較すると別荘は破格といってもいいほど低価格になっています。
富裕層が所有しているといったイメージの強い別荘ですが、今や、一般的な家庭でも手が届く価格になり、多くの人が購入を考えています。
しかし、別荘は不動産です。
不動産取得には、不動産取得税を含むさまざまな税金を支払う義務が発生します。

購入時における不動産取得税の詳細

不動産取得税とは、不動産を取得する際に支払う税金です。
売買・贈与で不動産を取得した際だけでなく、新築・増築した際にも建物と土地のそれぞれに課税されます。
不動産取得税の計算式は、以下の通りです。
土地・建物の税額=固定資産税評価額 × 4%
ただし、平成30年3月31日まで、土地及び住宅にかかる税率は3%という特例が設けられています。
【建物に対する特例】
新築住宅には1,200万円の控除がつき、中古住宅においては、築年数によって、100〜1,200万円軽減措置の金額がそれぞれ設定されています。
一般的に、建物の固定資産税評価額は低く設定してあることが多いため、新築物件における建物の評価が、1,200万円以下の場合、建物にかかる税金が0円になることもあります。
特例に準じた新築物件の建物にかかる不動産取得税の計算式:
不動産取得税 = (固定資産税評価額 - 1,200万円) × 3%
別荘の所有に関しても同様に、不動産取得税が課税されます。しかし、残念ながら、「別荘」は特例の対象外となります。
【土地に対する特例】
平成30年3月31日まで、土地に対する固定資産税評価額が1/2になります。
計算式は、以下の通りです。
土地の特例:
不動産取得税 = (固定資産税評価額 × 1/2 × 3%) - 控除額 *(AかBの多い金額)
控除額:
A:45,000円
B:(土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2) × (課税床面積 × 2(200㎡限度)) × 3%
ただし、建物を購入した土地に3年以内に建設することや、建物を先に購入した場合には、建物を建設した1年以内に土地を購入しなくてはならない等の条件がつきます。

セカンドハウスと別荘は不動産取得税が違う

特例が認められるためには、所有する不動産が「住宅」であることが条件となります。「別荘」では特例対象にはなりませんが、「セカンドハウス」は特例の範囲内となります。
固定資産税は都道府県が課税する地方税のため、都道府県自治体によって、セカンドハウスに対する要件は若干違います。
一般的な要件は、「週末に居住するため郊外等に取得するもの」「遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの」であり、「毎月1日以上居住の用に供するもの」です。
不動産取得税申告書には、対象となる物件が「居住用」である旨を明記し、証明のために水道光熱費等の書類など一緒に届け出ます。
別荘とセカンドハウスの課税率の違いは3%と4%とたった1%しか違いはありませんが、不動産は売買金額が大きいため、大きな違いとなり得ます。

不動産取得税以外の税金について

別荘購入時に、不動産取得税以外にかかる税金は以下の通り
•印紙税
•消費税
•登録免許税
【印紙税】
契約書・受取書などの「証明」に対して科される税金。
不動産取引では、「売買契約書」「建築請負契約書」「ローン借入れのための金銭消費貸借契約書」等が課税文書となります。課税金額は、契約書に明記されている価格によって変わります。
【消費税】
仲介を依頼した場合、建物、建築請負工事代金に消費税が発生します。動産会社が仲介した場合に発生する仲介手数料も消費税の対象です。ただし、土地には消費税がかかりません。
【登録免許税】
「所有権保存登記」や「移転登記」にかかる諸経費。固定資産税評価額をベースに算出されます。
登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率
新築か中古かによって、税額の計算方法が異なります。
また、不動産を持ち続けている限り、毎年、固定資産税を支払う義務も発生します。

別荘購入のメリット・デメリット

【メリット】
毎年冬場はウィンタースポーツを長期間家族で楽しみたい、マリンスポーツのために長期間海の近くに住みたいといった目的がクリアである場合、別荘購入はおすすめです。
ホテルや旅館に滞在するよりも、1回の滞在費を安く抑えることができます。スポーツに利用する道具なども置きっぱなしにできますので、大変便利です。
都心ではあまりできない菜園やガーデニングを満喫することも可能です。本格的な窯などを設置し、工房を造るなど、趣味を極めることもできます。
【デメリット】
購入資金面が高いことが最大のデメリットです。
加えて、不在時の手入れ、空き巣対策、滞在時の掃除、ゴミ捨ても自己管理する必要があります。ホテルや旅館と違いますので、食事の用意はもちろん洗濯・掃除なども自分でしなければいけません。
せっかくの家族旅行も、結局お母さんは自宅にいる場合とやることは同じということになってしまいます。
また、せっかく別荘があるのだからということで、同じところばかり行く羽目になってしまいます。特にお気に入りのレジャースポットがある、趣味を突き詰める等の目的がない場合は、足が遠のいてしまうことも考えられます。

別荘レンタル:ポイントバケーションリロ

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ポイントバケーションには、利用者制限もなく、オーナーがいなくても、家族や友人が自由に利用できます。会員資格取得から15年以内であれば相続、贈与、転売も可能です。

価格の低下、ライフスタイルの変化、レジャーや趣味を楽しみたいなどの理由により、近年、セカンドハウスの購入を考えている人が増えています。
しかし、不動産購入には、印紙税、消費税、登録免許税、不動産取得税といったさまざまな税金を支払う義務が発生します。
別荘扱いとセカンドハウス扱いかによっても、税率も変わるなど制度も複雑です。さらに、不動産を所有する限り、毎年個性資産税も課されるため、想像以上の出費となってしまいます。
そのため、投資リスクなしに、セカンドハウスを味わえる別荘レンタルの利用がおすすめです。

税率の計算は複雑なる一方で、別荘レンタルという選択肢も

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